2026 年到底要不要买房？别再被“抄底”和“全面企稳”忽悠了，今天只拿数据说话。
国家统计局数据摆在眼前：2025 年全国商品房销售面积8.8 亿平方米，同比下降 8.7%，楼市还在下跌通道！
首先，我们来看2025年房子到底卖的咋样？
2025年全国新房总共卖了8.8亿平米，比2024年少了8.7%！
销售额来看，卖的总钱数是8.39万亿，比2024年12.6%。而且越到年底，跌幅还稍微扩大了点。
从均价来看，算下来全年新房均价大概在9527元每平米，比2024年降了4.27%左右。而且12月单月均价更低，才9370元每平米，降价更加明显。
但是12月卖的房子数量和总的销售额比11月涨了不少；但比2024年12月还是跌得多。
这主要是因为2024年9月出了救市政策，所以去年10-12月卖得不错，就显得今年同期比较差了。
看完整一年，我们再来看看2月份的销售情况！
2026年2月受春节假期影响，全国重点50城新房成交都是比较清淡的，成交面积只有675万平方米。
其中4个一线城市成交71万平方米，22个二线城市成交339万平方米，跟去年同期相比都是下滑的，可能是因为去年同期基数较高。
而24个三四线城市成交265万平方米，同比上升2%，看似企稳，其实也只是低基数下的正常波动。
多数三四线城市月成交仍不足千套，去化周期还需超40个月，库存消化甚至需要好几年。
二手房市场目前还活跃一些，重点15城1-2月累计成交1509万平方米，同比事微增的，2%左右。
但分化同样比较明显。比如成都2月二手房成交108万平方米居首位，前两月累计同比增18%；
而多数三四线城市二手房仍无人问津，挂牌量是成交量的3倍以上，价格持续阴跌。
不过2026年1月，《求是》杂志发表《改善和稳定房地产市场预期》文章，核心也是稳市场、提信心，也许今年的市场大概率会慢慢好转。
但所谓的“好转”，只属于少数城市；所谓“抄底”，大部分地方还有很长时间的筑底阶段。
全国数据只是平均数，真正决定你买房亏赚的，是你所在的城市梯队。
从数据上看，一线城市正在企稳，局部已经出现回暖。
北京、上海、广州、深圳，已经走完快速下杀阶段，进入筑底回升。
二手房成交量连续走高，议价空间已经开始收窄。
北京1月份的网签是15082套，目前连续3个月稳定在1.4万套以上了；
而成交量是“量在价先”的先行指标，连续3个月高位运行，说明市场流动性已修复。
从供给端上看，一线城市的挂牌量已经下降，开始出现惜售情况。
北京的二手房挂牌量连续4个月下降；上海二手房的挂牌量也连续9个月减少；深圳和广州2026年初也出现挂牌量开始下行的情况。
目前来看，一线城市是地产里避险资金的“安全岛”。
强二线城市目前的现状就是一半海水，一半火焰了。
杭州、成都、武汉、西安、南京、苏州这类，内部撕裂最严重。
核心区、产业区、地铁盘，这几个有色特的板块目前来看有企稳迹象，有些板块出现微涨，还比较好卖。
但远郊、新区、无配套大盘还在继续降价，走量很艰难。
强二线不会普涨，好的地段已经出现小幅反弹了，差地段还没有明显的反弹的迹象。
所以，你买对板块就可以保值；买错板块说不定还要站岗两三年。
而三四线城市，县城和远郊城市，还在继续回归理性。
这些城市还在人口外流，新房出现过剩，二手房更是没人接盘。
所谓“抄底”，基本都是越抄越低，部分小城市房价，会慢慢跌回几年前水平。
不是危言耸听：未来 5 年，小城市房子会越来越不值钱。
全国楼市没有“全面企稳”，只有少部分地区“结构性企稳”。不看城市不看梯队，闭着眼睛买，大概率会亏。
2026 年买房，自住看需求，改善看品质，投资你得看流动性！
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